對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的幾點(diǎn)思考
關(guān)鍵字:規(guī)劃設(shè)計(jì),環(huán)境容量,小區(qū)環(huán)境,建筑形態(tài),配套設(shè)施,朝向,日照
住宅消費(fèi)市場(chǎng)流行這樣一句話:"想不想買(mǎi)看環(huán)境,掏不掏錢(qián)看房型,滿不滿意看管理".可見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵階段.
居住小區(qū)是由住宅,公建,環(huán)境,道路等要素組成,通過(guò)建筑藝術(shù),環(huán)境藝術(shù),文化藝術(shù),工程技術(shù),物業(yè)管理等綜合實(shí)施形成的居住空間.
規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以"以人為本"為宗旨,以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以項(xiàng)目投資決策為依據(jù),集土建,景觀,綠化,物業(yè),營(yíng)銷(xiāo)…之大成,最大程度地挖掘和提升小區(qū)的空間價(jià)值,提高小區(qū)品位和含金量.開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)人員應(yīng)該把自己置于住戶的位置,研究如何在最大程度地滿足人們的生活需求,學(xué)習(xí)需求,工作需求,生理需求,心理需求…的同時(shí),盡可能降低小區(qū)開(kāi)發(fā)成本,使小區(qū)開(kāi)發(fā)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo).
(一)居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃階段必須克服的三種傾向
規(guī)劃設(shè)計(jì)與策劃的質(zhì)量直接影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售和效益,這已是不爭(zhēng)的事實(shí),但在實(shí)際工作中,仍然要克服三種傾向.
一是盲目壓縮規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)間.有些開(kāi)發(fā)商拿到土地后,巴不得一夜之間把小區(qū)造好,這種心情是可以理解的,應(yīng)該看到,雖然項(xiàng)目投資決策策劃對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)已作了正確的定位,但招標(biāo)文件編制和中標(biāo)方案優(yōu)化,擴(kuò)大初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì)各個(gè)階段,是把小區(qū)開(kāi)發(fā)決策付諸實(shí)施的關(guān)鍵階段,是對(duì)總體規(guī)劃,環(huán)境,房型,設(shè)備…具體細(xì)化,反復(fù)推敲優(yōu)化的階段.合理的設(shè)計(jì)周期是保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提,何況規(guī)劃設(shè)計(jì)階段實(shí)際上應(yīng)包含許多策劃方面的工作,其所涉及的深度和廣度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)原"設(shè)計(jì)周期定額"所包含的工作內(nèi)容.如果事先沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真地策劃,事后感到這也不對(duì),那也不行,"趕工"的結(jié)果就是返工,工程做到哪里,改到哪里,不僅造成經(jīng)濟(jì)和工期的損失,規(guī)劃設(shè)計(jì)的"含金量"也難以得到保證,最終結(jié)果也難以把握;同時(shí),由于目前實(shí)行工程竣工驗(yàn)收備案制,重大修改必需按原來(lái)的程序進(jìn)行審圖和備案,往往造成停工和工期損失.
二是盲目壓縮設(shè)計(jì)費(fèi).應(yīng)該看到,我國(guó)目前實(shí)行的是設(shè)計(jì)低收費(fèi),僅為工程造價(jià)的2%左右,在工程總成本中所占的比例更小,一般不到1%,這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還要壓低,設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成本都很難保證,就更難做到"精心設(shè)計(jì)",粗制濫造的結(jié)果是造成設(shè)計(jì)質(zhì)量下降,成本增加和返工.一個(gè)甲級(jí)院的院長(zhǎng)對(duì)我講過(guò)這樣一件事:某工程設(shè)計(jì)中標(biāo)后,開(kāi)發(fā)商的態(tài)度是"5元一平方,否則叫別人去做".首先作為開(kāi)發(fā)商要認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)降低成本,提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵階段,要處理好"芝麻與西瓜"的關(guān)系;作為政府管理部門(mén),對(duì)設(shè)計(jì)收費(fèi)下浮必需有嚴(yán)格的規(guī)定.
三是對(duì)設(shè)計(jì)單位的工作總量應(yīng)有所控制.有些設(shè)計(jì)質(zhì)量好,中標(biāo)率高的設(shè)計(jì)院,全院上下疲于奔命,日夜加班,節(jié)假日也很難保證,影響設(shè)計(jì)人員的健康和學(xué)習(xí),長(zhǎng)此以往設(shè)計(jì)質(zhì)量難以得到保證,也不利于設(shè)計(jì)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展.建議有關(guān)管理部門(mén)根據(jù)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)和人員狀況,規(guī)定一個(gè)"滿負(fù)荷"的工作量,并加以控制.
(二)居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容
居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本內(nèi)容大致可分為土地與環(huán)境容量,建筑形態(tài)與小區(qū)環(huán)境,住宅建筑的功能,建筑結(jié)構(gòu),配套設(shè)施,環(huán)保與防災(zāi)減災(zāi)等六個(gè)大項(xiàng)近百個(gè)子項(xiàng),內(nèi)容極其豐富,需要開(kāi)發(fā)策劃認(rèn)真研究.
(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃四個(gè)階段:
1) 投資決策階段的主要策劃內(nèi)容:
①目標(biāo)客戶—小區(qū)開(kāi)發(fā)定位—品牌策劃;
②綜合分析小區(qū)的規(guī)劃參數(shù),開(kāi)發(fā)品牌,多高層比例,環(huán)境等因素,選定合適的容積率;
③房型及房型面積的確定及其大致比例;
④住宅技術(shù)指標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定;
⑤動(dòng)靜交通的統(tǒng)籌考慮;
⑥物業(yè)管理模式的定位;
⑦小區(qū)"亮點(diǎn)"綜合分析,主題確定.
(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)文件編制階段的主要策劃內(nèi)容:
把投資決策策劃的有關(guān)內(nèi)容,進(jìn)一步細(xì)化,深化,具體化,作為設(shè)計(jì)
招標(biāo)的設(shè)計(jì)依據(jù).
(3)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的主要策劃內(nèi)容:
開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策劃和設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)思想相結(jié)合編制的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,經(jīng)多方案比較 和專家論證,選定中標(biāo)方案并進(jìn)一步優(yōu)化;在環(huán)境設(shè)計(jì),物業(yè)管理包括智能化定位,分質(zhì)供水…統(tǒng)籌考慮的同時(shí),通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,確定地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)方案,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,初步確定電梯等主要設(shè)備的選用,進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì).
(4)施工圖設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)工后的跟蹤優(yōu)化階段的主要策劃內(nèi)容:
根據(jù)擴(kuò)初審批會(huì)議的意見(jiàn)和開(kāi)發(fā)商對(duì)擴(kuò)初內(nèi)容進(jìn)一步研究,在施工圖設(shè)計(jì)前再次進(jìn)行調(diào)整,優(yōu)化,避免以后發(fā)生大的返工;項(xiàng)目開(kāi)工后,根據(jù)市場(chǎng)情況和預(yù)銷(xiāo)售情況,對(duì)房型,環(huán)境…進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化.
規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃不僅是通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新,理念創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值的關(guān)鍵階段,而且還是控制和降低開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵階段.據(jù)有關(guān)資料顯示,對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度,初步設(shè)計(jì)階段為75-95%,擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段為35-75%,施工圖階段為5-35%,項(xiàng)目開(kāi)工后更小.規(guī)劃設(shè)計(jì)精心與否,不僅關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量,對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響也很大.施工圖設(shè)計(jì)可以有條件地逐步推廣"限額設(shè)計(jì)"的方法,即對(duì)每平方米建筑的造價(jià),主要材耗(鋼筋,混凝土)進(jìn)行限額,并在設(shè)計(jì)合同中明確獎(jiǎng)罰條款,有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性,增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任感和經(jīng)濟(jì)意識(shí),達(dá)到降低成本,節(jié)約用料的目的.
從根本上講,設(shè)計(jì)單位主要偏重于技術(shù)操作層面,只對(duì)工程的安全使用負(fù)責(zé),而開(kāi)發(fā)商必須對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程,特別是投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé).規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃要探索市場(chǎng)—項(xiàng)目—三個(gè)效益比較理想的結(jié)合點(diǎn),從而指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程,它能有效地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),反復(fù)交叉,互為補(bǔ)充,不斷優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策所確定的目標(biāo).
(四)小區(qū)出入口和道路結(jié)構(gòu)選擇
在不影響規(guī)劃和交通主管部門(mén)要求的前提下,有時(shí)小區(qū)出入口的選擇可以起到改善"第一環(huán)境質(zhì)量"的作用.如浦東新區(qū)的博愛(ài)家園,原設(shè)計(jì)方案把出入口放在北面博文路上.考慮到博文路是一條工業(yè)區(qū)道路,道路北側(cè)是破舊的廠房,一排排筒侖和龍門(mén)吊車(chē),環(huán)境很差,同時(shí)貨運(yùn)車(chē)輛較多,不僅影響行人安全,更有礙于小區(qū)的整體形象,給消費(fèi)者是一種"工業(yè)區(qū)里開(kāi)發(fā)的居住區(qū)"的感覺(jué);從北面進(jìn)入小區(qū),首先看到的是住宅的北立面,不利于小區(qū)第一景觀印象.基地南面是已建成的成片居住區(qū).將小區(qū)主出入口放在南面,給消費(fèi)者是一種"居住區(qū)里新開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)"的感覺(jué),最后決定修改設(shè)計(jì)方案.小區(qū)坐北朝南,沿博文路放一排"小高層",對(duì)基地北側(cè)工業(yè)區(qū)起到遮擋作用.小區(qū)形態(tài)是北高南低,大門(mén)向陽(yáng),符合國(guó)人的風(fēng)水理念,又符合人流的主導(dǎo)方向,同時(shí)改善了小區(qū)外部環(huán)境.
某高級(jí)別墅花園的方案,沿城市道路一側(cè)的中心地帶布置了氣派的商業(yè)建筑和廣場(chǎng),別墅區(qū)的環(huán)形主干道出入口放在地塊的南北兩端,沒(méi)有廣場(chǎng),入口空間也很局促,如"邊門(mén)"一般,初來(lái)乍到必定把商業(yè)廣場(chǎng)當(dāng)作花園的主大門(mén),主次難分,"喧賓奪主".后來(lái)根據(jù)有關(guān)專家的意見(jiàn),作了較大的調(diào)整,取得了較好的效果.
另外,小區(qū)出入口設(shè)置要考慮與城市道路和物業(yè)管理的關(guān)系.有一個(gè)居住小區(qū)的方案,其中一個(gè)街坊放了7個(gè)車(chē)行和人行出入口.出入口設(shè)置太多,除了對(duì)城市道路的干擾,不利于行人的安全外,還增加建筑成本和今后物業(yè)管理成本,增加了對(duì)住戶的干擾,更不利于安全防范.
道路系統(tǒng)是小區(qū)的骨架,對(duì)整個(gè)小區(qū)的合理布局起決定性作用.小區(qū)道路除了分隔地塊和聯(lián)系的作用,并使之成為一條景觀長(zhǎng)廊外,主要考慮的問(wèn)題是如何在降低道路用地的前提下,基本上做到人車(chē)分流.人車(chē)分流是一個(gè)相對(duì)的概念.小區(qū)道路采用周邊式布局,可以基本上做到人車(chē)分流,但周邊式方案的道路用地率太高,基地越小,比例越高,有時(shí)要超過(guò)20%(考慮了道路兩邊1米不能計(jì)入綠化的面積).金宸苑原總體方案是采用周邊式布置,后來(lái)對(duì)總平面進(jìn)行了調(diào)整,將地下車(chē)庫(kù)放在中心綠地下面,車(chē)庫(kù)坡道出入口放在小區(qū)出入口附近,這樣的處理方式,能使小區(qū)的大部分小車(chē)直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù),業(yè)主通過(guò)地下車(chē)庫(kù)的樓梯進(jìn)入小區(qū),道路用地控制在12%以內(nèi).
(五)小區(qū)文明,物業(yè)管理與房型,環(huán)境的關(guān)系
一些優(yōu)秀小區(qū)的房型和環(huán)境,都是以良好的物業(yè)管理和安保措施為基礎(chǔ).住宅底層的客廳為一排落地玻璃門(mén),沿門(mén)口平臺(tái)拾級(jí)而下,是一個(gè)用低矮而漏透的木欄圍合的內(nèi)院,"獨(dú)樹(shù)疏花"構(gòu)成的內(nèi)院景色和錯(cuò)錯(cuò)落落,層次分明的外院綠地連成一片,相映成趣.人們坐在客廳里,室外秀麗的景致一覽無(wú)遺,使人心曠神怡;主臥室的落地窗,將室外豐富多姿的風(fēng)景引入室內(nèi).如果沒(méi)有一流的物業(yè)和安保措施,就會(huì)象有些小區(qū)一樣,從一樓到六樓全部都按裝防盜柵欄,就不可能有這樣的房型和環(huán)境.
小區(qū)環(huán)境不僅反映小區(qū)開(kāi)發(fā)的總體水平,也是居民文化素養(yǎng),文明程度的反映,又是社區(qū)管理,物業(yè)管理水平的體現(xiàn).
(六)總體規(guī)劃不宜追求構(gòu)圖形式和隱喻
某小區(qū)的基地由市政道路分隔成5個(gè)街坊,南面是河流.規(guī)劃方案把小區(qū)總平面構(gòu)思成象一艘航行在河上的帆船:靠河的2個(gè)街坊比喻"船身";北面3個(gè)街坊比喻"船帆",在街坊中間南北布置的綠化帶和高層帶比喻為"桅桿".在方案論證會(huì)上,本人提出以下意見(jiàn):
①這種構(gòu)圖和隱喻只能反映規(guī)劃師的一種設(shè)計(jì)理念,在小區(qū)內(nèi)生活的居民,不可能有 這種感受,即使在空中俯視,如無(wú)人提示,沒(méi)有人會(huì)聯(lián)想到這是"一艘帆船";
②5個(gè)街坊由北向南分8—9期實(shí)施,開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng),舊區(qū)改造的不定因素較多,如果由于某種客觀原因,后期開(kāi)發(fā)不能按原規(guī)劃實(shí)施,將造成"永久的遺憾";
③要考慮"桅桿"—街坊中間南北布置的高層帶對(duì)西側(cè)住宅的日照影響,風(fēng)廊影響和銷(xiāo)售影響.
又如南方某居住區(qū),中間"花芯"部分布置點(diǎn)狀住宅,四周彎曲的條狀住宅比作"花瓣",總平面圖的構(gòu)思是一朵盛開(kāi)的菊花.很難想象在小區(qū)生活的居民有一種"生活在菊花中"的享受;在國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中,菊花是一種忌諱的花種,因此至少設(shè)計(jì)人員沒(méi)有考慮國(guó)人的風(fēng)俗.
再如某小區(qū)的一個(gè)方案,小區(qū)道路以某一"節(jié)點(diǎn)"呈放射狀布置,把土地分割成零碎的不規(guī)則形狀,給建筑布置帶來(lái)一定的難度外,生活其中的居民也許難以領(lǐng)會(huì)"幾何圖形"帶來(lái)的感覺(jué).
邢同和大師設(shè)計(jì)的上海博物館采用"天圓地方",形如"鼎"的手法;88層的金貿(mào)大廈宛如一座現(xiàn)代建筑風(fēng)格的"寶塔".居住小區(qū)不是公共建筑,不宜追求一種讓人看不見(jiàn),摸不到的構(gòu)圖和隱喻手法.
(七)對(duì)小區(qū)環(huán)境"均好性"的認(rèn)識(shí)
關(guān)于居住環(huán)境"均好性",本人多次聆聽(tīng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家的專題報(bào)告."均好性"是搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì),提高居住空間品位和價(jià)值的有效手段和方法,也是規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的重點(diǎn).選擇小區(qū)適當(dāng)?shù)娜莘e率,盡可能減小建筑的復(fù)蓋率,是搞好居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的基礎(chǔ)條件.
(1) 朝向和日照
陽(yáng)光是萬(wàn)物之源.人們對(duì)住宅日照的重視程度并不亞于房型.規(guī)范對(duì)住宅的日照規(guī)定,是最低限的衛(wèi)生要求,對(duì)具體住戶而言,日照累計(jì)時(shí)間越長(zhǎng),其日照的"均好性"就越好,越受消費(fèi)者歡迎.曾聽(tīng)說(shuō)有人在買(mǎi)房前一天坐在住宅邊觀看日照變化的事例.日照與節(jié)約用地是一對(duì)矛盾,因此,居住小區(qū)在一定容積率的情況下,盡可能使每一幢,每一套住宅都有較好的朝向和日照,這是日照均好性分析的目的.
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和輿論導(dǎo)向,板式住宅已成為一種傾向,一種時(shí)尚,應(yīng)該看到,蝶式點(diǎn)狀住宅對(duì)基地的適應(yīng)性強(qiáng),日照影響小,有利于城市空間環(huán)境,有利于基地的總體規(guī)劃和節(jié)約用地,建筑成本相對(duì)較低;同時(shí)點(diǎn)狀住宅外墻多,有利于住宅平面布置和通風(fēng)采光.其缺點(diǎn)除建筑熱工性能要差一點(diǎn)外,主要是兩翼的日照,東北翼下午曬不到太陽(yáng),西北翼上午曬不到太陽(yáng),但應(yīng)該看到點(diǎn)狀住宅的兩翼往往有連續(xù)一小時(shí)以上的日照,則要比有些板式高層只有一小時(shí)的日照好得多.因此對(duì)點(diǎn)狀住宅要因地制宜,一分為二.
(2)住宅和景觀環(huán)境
高低錯(cuò)落,構(gòu)思新穎,和諧的建筑,點(diǎn)線面連續(xù)不斷,遠(yuǎn)中近構(gòu)成層次豐富,四季有景的綠化空間和有形有聲的水體,彎彎曲曲的園路相映成趣,使人與建筑,人與環(huán)境互動(dòng),呼應(yīng),營(yíng)造祥和,怡人的居住氣氛.
"均好性"不僅要求居住小區(qū)整體環(huán)境好,還要努力使每幢住宅,每套住宅的環(huán)境要好.具體大致是:
①居住小區(qū)各類用地合理的功能分區(qū).動(dòng)靜交通的統(tǒng)籌安排;
②中心綠地不宜過(guò)大,應(yīng)將綠地面積盡可能分散到各組團(tuán),如泛亞綠色小區(qū).隨著規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的不斷創(chuàng)新,諸如"近綠","均綠","親水","雙景"等規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和布置方式,有的居住小區(qū)在總體規(guī)劃時(shí)已不采用大面積中心綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法,而是將"寬帶"綠地圍繞主干道,住宅組團(tuán)布置,真正做到"送綠到戶","開(kāi)窗見(jiàn)綠",使小區(qū)環(huán)境的均好性得到進(jìn)一步提高.如上海愛(ài)建園;明泉房地產(chǎn)的"錦秀江南"地處吳中路金匯路,在大手筆做好北側(cè)城市綠帶的前提下,也是采用這種規(guī)劃設(shè)計(jì)手法.
組團(tuán)之間的綠地是半公共空間,不僅環(huán)境要好,還應(yīng)讓人有一種領(lǐng)域感和防衛(wèi)意識(shí),因此除宅間小路外,宅間綠地的園路不應(yīng)在主干道上開(kāi)口,同時(shí)注意避免園路對(duì)底層住宅的視線干擾;
③在住宅南面特別是高層住宅1小時(shí)日照方向的綠地內(nèi)種常綠大樹(shù),要注意大樹(shù)陰影對(duì)住宅的日照影響,其永久性陰影不應(yīng)落在住宅建筑范圍以內(nèi).
水是綠地的靈魂.要重視水質(zhì)及今后的維修,養(yǎng)護(hù).對(duì)水系統(tǒng)的循環(huán),過(guò)濾,補(bǔ)充水源;水的源頭放在哪里,怎樣使水面流動(dòng)而不存在"死水"等,均需在設(shè)計(jì)中認(rèn)真考慮;
④雨污水管,通訊電纜盡可能避開(kāi)主要景觀道路,否則應(yīng)對(duì)窨井蓋進(jìn)行必要的藝術(shù)處理,以減少窨井蓋對(duì)道路環(huán)境的影響;
⑤建筑是居住小區(qū)環(huán)境的重要組成部分.建筑的總體布置,建筑的
形態(tài),建筑的立面材料,色彩和肌理,建筑的屋面,門(mén)窗,陽(yáng)臺(tái),入口和空調(diào)室外機(jī)的處理,都需要認(rèn)真把握;豐富的屋面天際線,簡(jiǎn)潔大方的建筑所圍合的空間形態(tài)和尺度,是創(chuàng)造良好小區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ);
⑥分析每一幢住宅前后左右的環(huán)境,通過(guò)規(guī)劃調(diào)整,努力使每戶均能最大程度地享受到優(yōu)美的室外環(huán)境,為此,往往采用"丟卒保車(chē)"的手法,為了優(yōu)化"小高層"前面的環(huán)境,不惜"拔掉"南面2個(gè)單元的多層住層.這是開(kāi)發(fā)商價(jià)值取向理念的升華;
⑦房型設(shè)計(jì)應(yīng)與環(huán)境結(jié)合,落地門(mén),落地窗能使室內(nèi)外環(huán)境融會(huì)貫通;明餐廳使住戶能夠享受住宅北側(cè)的景觀;客廳應(yīng)布置在主要的景觀方向…
⑧小區(qū)內(nèi)價(jià)值最高的區(qū)位,是在大面積綠地或水面等最佳景點(diǎn)區(qū)域,
住宅布置應(yīng)以大房型為主;即使在價(jià)值相對(duì)較差的區(qū)域,住宅布置也要 盡可能考慮住戶到最佳景點(diǎn)的視線通達(dá)問(wèn)題;
⑨生活配套,公建配套,休閑健身等設(shè)施的完善.
建筑總體規(guī)劃與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)同步穿插協(xié)調(diào)進(jìn)行,是搞好居住小
區(qū)環(huán)境均好性的有效方法.
(八)對(duì)住宅小區(qū)景觀環(huán)境的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)
景觀環(huán)境是由建筑,道路,綠化,山水,廣場(chǎng),景觀小品等構(gòu)成的點(diǎn),線,面,體,及其質(zhì)感,色彩等要素組成.內(nèi)容相當(dāng)豐富,有15大項(xiàng),一百多個(gè)子項(xiàng).
景觀環(huán)境必須滿足景觀文化,休閑健身和生態(tài)綠化三種功能,達(dá)到自然美,社會(huì)美,藝術(shù)美的效果.即從人的視覺(jué)形象感受出發(fā),研究如何創(chuàng)造優(yōu)美,宜人的環(huán)境,營(yíng)造高雅的人文氣息,以滿足人們的心理需求;
從以人為本和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā),如何營(yíng)造寧?kù)o,舒適的居住環(huán)境和良好的生態(tài)環(huán)境,以滿足人們的生理和可持續(xù)發(fā)展的需要.因此景觀環(huán)境決不能單從"好看","好用"考慮,而是通過(guò)居住小區(qū)景觀環(huán)境的建設(shè),在提升小區(qū)的品味,提高小區(qū)開(kāi)發(fā)"含金量"和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí),達(dá)到改善生態(tài)環(huán)境的目的.
(1) 從歷史的高度認(rèn)識(shí)生態(tài)環(huán)境的重要性
社會(huì),經(jīng)濟(jì),生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展和人類生存與發(fā)展的關(guān)系,就象一座建筑:生態(tài)環(huán)境和資源是基礎(chǔ),社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是兩大支柱,支托著人類的生存與發(fā)展猶如建筑的屋面.常言道:"多深的基礎(chǔ),多高的墻".如果"基礎(chǔ)"不牢固,社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人類的生存與發(fā)展就受到制約,最終將威脅人類的生存和發(fā)展.
翻開(kāi)歷史,黃河流域是中華民族的發(fā)祥地,也是古代經(jīng)濟(jì)繁華之地.二千多年前,黃河還是一條清澈的河流.有學(xué)者估計(jì),春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期黃河中下游地區(qū)的森林覆蓋率約為53%.秦漢以后,對(duì)黃河中游地區(qū)實(shí)行移民政策,漢武帝遷移70萬(wàn)人開(kāi)墾黃土高原,使游牧區(qū)變成農(nóng)業(yè)區(qū).盲目墾伐,使關(guān)中地區(qū)的森林大量消失,草原面積減少,森林覆蓋率降至42%,造成水土流失,黃河由此變黃.唐朝以后,由于人口增長(zhǎng),進(jìn)行大規(guī)模墾荒;明清時(shí)期,實(shí)行"屯田遍天下",渭河上游,陜西橫山,內(nèi)蒙鄂爾多斯高原,陰山及秦嶺北坡,汀江下游等地區(qū)的森林被坎伐殆盡.黃土高原屬"濕陷性黃土",遇水就十分松軟,植被破壞使之被雨水沖刷成千溝萬(wàn)壑,黃河濁浪滾滾,成為懸河……由于土地沙漠化,使許多繁榮的經(jīng)濟(jì)區(qū)被沙漠淹沒(méi),如絲綢之路,樓蘭古城等等.到唐宋時(shí)期,黃河流域特別是盛極一時(shí)的西北地區(qū),由于環(huán)境惡化,社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退,迫使許多人向江南地區(qū)遷移,使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心南移,由此帶動(dòng)文化的南移,據(jù)有關(guān)學(xué)者分析,歷代狀元,舉人宋代以前多數(shù)出自北方,宋代以后多數(shù)出自南方……
由于人口,社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,江河污染造成居民飲水困難,海洋污染引起赤潮;空氣污染造成降塵,酸雨,引起溫室效應(yīng)加劇和臭氧層空洞擴(kuò)大;水土流失造成每年數(shù)百萬(wàn)公頃的耕地和數(shù)千億元的經(jīng)濟(jì)損失;還有噪聲污染,垃圾污染;我國(guó)已成為全球沙漠化面積最大,分布最廣,蔓延最快,危害最大的國(guó)家之一……這一切并非危言聳聽(tīng)!
由于篇幅關(guān)系,不能展開(kāi),僅從這些材料,生態(tài)環(huán)境破壞對(duì)社會(huì),經(jīng)濟(jì),文化發(fā)展和人類生存的影響可見(jiàn)一斑.所慶幸的是生態(tài)環(huán)境已受到黨和國(guó)家的高度重視,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《中國(guó)21世紀(jì)議程》是我國(guó)今后相當(dāng)一段時(shí)期走可持續(xù)發(fā)展之路,保護(hù)環(huán)境的綱領(lǐng)性文件,各種有關(guān)法令也相繼出臺(tái),同時(shí)傾以巨資,治理江河山川."三北林帶"經(jīng)過(guò)二十三年的建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的生態(tài)環(huán)境已發(fā)揮作用;上海的蘇州河整治也已初見(jiàn)成效……生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,不僅僅是一個(gè)地區(qū),一個(gè)國(guó)家的的問(wèn)題,而是需要全人類的共同關(guān)注和努力.居住小區(qū)是城市的重要組成部分,搞好小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè),不僅有益于小區(qū)居民,也有益于整個(gè)城市乃至全球生態(tài)環(huán)境的改善.
(2)小區(qū)景觀環(huán)境的立意和定位
小區(qū)景觀環(huán)境的立意是采用什么風(fēng)格的問(wèn)題,然后根據(jù)小區(qū)開(kāi)發(fā)成本控制,決定景觀環(huán)境投入,選擇景觀環(huán)境的內(nèi)容和檔次.
歐式古典園林的設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)人工美和幾何美:對(duì)稱的總平面,規(guī)則的平臺(tái)面,柱廊,噴水池…,修剪成各種幾何體(圓,半圓,圓錐,圓柱,長(zhǎng)方形,方形等)的樹(shù)木,平坦的大草坪…,莊重,華麗;日本庭院的設(shè)計(jì)理念是象征自然:一塊石頭象征一座山,幾株小樹(shù)象征一片林,沙石鋪成的"枯山水"…,簡(jiǎn)樸,寧?kù)o;中國(guó)的園林文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng),無(wú)論是氣勢(shì)宏偉的皇家園林,還是玲瓏小巧的私家花園,都是依山就勢(shì),根據(jù)地形靈活布置.春之花,夏之蔭,秋之果,冬之綠,四季有景;建筑錯(cuò)錯(cuò)落落,樹(shù)木高高低低,石徑曲曲彎彎,小橋流水,明月竹影,琴聲泉聲…….中國(guó)園林刻意追求的物境,情境和意境,既達(dá)到了美和功能的統(tǒng)一,又充分體現(xiàn)"以人為本","天人合一"的哲理.中國(guó)園林的風(fēng)格和情調(diào),和諧與寧?kù)o,人性化和人情味,正是現(xiàn)代人所渴望的返璞歸真,回歸自然,追求高雅居住文化的需要.
蘇州園林的粉墻,黛瓦,漏窗.小園內(nèi)植幾株芭蕉,或幾株婷婷玉立的臘梅,天竹,微風(fēng)習(xí)習(xí),倩影婆娑.路邊蘭花幽香,或麥冬鋪地.溪流隨石徑而迂回,曲廊隨山勢(shì)而起伏.樹(shù)木得水而茂,亭榭得水而媚,空間得水而靈,凡人得水而樂(lè).園中有園,小中見(jiàn)大;曲徑通幽,移步景異."蟬噪林欲靜,鳥(niǎo)鳴山更幽",充滿了詩(shī)情畫(huà)意.
如閔行區(qū)的紫藤新園,沿南北軸線布置重巒疊嶂,山石野趣,飛瀑流泉,田園風(fēng)貌等六景,小區(qū)大片綠地,構(gòu)思精巧的花架,座椅,花壇,鋪地,林中小道…,以"中式園林居住小區(qū)"亮相申城.
又如顧戴路板塊的"東方御花園--金宸宛",苑名之意就是皇帝—消費(fèi)者居住的地方,景觀環(huán)境設(shè)計(jì)定位為蘇州園林風(fēng)格.在人行入口處,設(shè)計(jì)有月洞門(mén),洞門(mén)向南是照壁,前有盆景,壁上有漏窗,透過(guò)漏窗可以隱約看到園內(nèi)景色,給人以"庭院深深深幾許"的遐想.粉墻黛瓦,獨(dú)樹(shù)疏花,小區(qū)入口典雅,寧?kù)o,祥和.
金宸苑景觀示意
經(jīng)照壁再往里走,豁然開(kāi)朗,一幅8500平方米的美麗深幽的圖畫(huà)展現(xiàn)在你的眼前:正面是600多平方米的一潭湖水,在水深0.3米到1米的湖水中,種上荷花,睡蓮,夏季是"荷風(fēng)送幽香,竹露滴清響.渚蓮千百朵,岸柳兩行青"的田野風(fēng)光.湖面四周是玲瓏剔透的太湖石湖岸,南岸正面是仿明清風(fēng)格的水榭,楹聯(lián)是"東方春早風(fēng)光好,金宸中秋月華園—融融家居."水榭背景是郁郁蔥蔥的樹(shù)木和竹林;風(fēng)雨長(zhǎng)廊用原木構(gòu)架,青瓦屋面,古樸典雅.垂柳依依飄拂,長(zhǎng)廊時(shí)隱時(shí)現(xiàn),"廊引遐思,窗含余韻".水榭的西側(cè)是一座3米高的假山,清清的水流從精巧的假山流下,形成瀑布,淙淙的水聲和林中小鳥(niǎo)的啾啾啼鳴,形成"時(shí)時(shí)聞鳥(niǎo)語(yǔ),處處有泉聲"的安詳,靜謐的園林環(huán)境;一條彎彎溪流蜿蜒在草地之中,溪流上的石拱小橋,草地上彎彎曲曲的園路,亭亭玉立的涼亭與撒落在草地的孤石相映成趣,遠(yuǎn),中,近構(gòu)成層次分明的綠化景觀,11幢4,5,6,9,10,11層的住宅,中紫灰色的墻面,仿石基座,墨綠色的塑鋼窗,淺綠色的玻璃,白色的腰線,陽(yáng)臺(tái)和窗套,顯得典雅華貴,建筑屋面有韻律的拱頂,形成高低錯(cuò)落,輪廓豐富的建筑,掩映在綠樹(shù)從中,美不勝收,使人與建筑,人與環(huán)境互動(dòng),呼應(yīng),充分體現(xiàn)人,建筑,環(huán)境的和諧,體現(xiàn)高尚的住區(qū)環(huán)境.最后應(yīng)該說(shuō)的是,東西文化的交流形成"海派文化",中國(guó)傳統(tǒng)建筑融匯西方建筑風(fēng)格造就"海派建筑",東西方園林文化的碰撞,應(yīng)該有一種"海派園林".
(3)景觀環(huán)境實(shí)例
景觀環(huán)境的內(nèi)容豐富多彩,既要考慮整個(gè)小區(qū)的總體布局,又要研究每一細(xì)部的優(yōu)化.山石,綠水,睡蓮和遠(yuǎn)處的樹(shù)木,住宅相融,一幅寧?kù)o,溫馨的畫(huà)面;鋼砼的仿木花架,樹(shù)樁到了以假亂真的境界;綠地內(nèi)的雕塑,路燈,落地?zé)?垃圾箱與周?chē)�環(huán)境融為一體,達(dá)到功能和美的統(tǒng)一;陽(yáng)臺(tái)旁的空調(diào)室外機(jī)用百葉窗遮擋,使之成為建筑的有機(jī)組成部分.圖十三至三十二只是景觀環(huán)境的一小部分,供參考.
(4)關(guān)于景觀環(huán)境的投入產(chǎn)出和管理
隨著人們生活水平和文化素養(yǎng)的不斷提高,對(duì)景觀環(huán)境的要求也越來(lái)越高;作為開(kāi)發(fā)商,景觀環(huán)境的"賣(mài)點(diǎn)"也越來(lái)越熱,環(huán)境的投入也越來(lái)越多.
上海春城,建筑面積36萬(wàn)平方米,其中住宅為30萬(wàn)平方米,公建為6萬(wàn)平方米.其中,中央公園21750平方米,人工湖為3500平方米,總投資400萬(wàn)元,中央公園每平方米成本為184元,分?jǐn)偟阶≌�的成本�?3.33元/平方米;估計(jì)小區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境投資為80—100元/平方米左右,每平方住宅的環(huán)境建設(shè)成本約為95—115元/平方米;小區(qū)南部沿春申壙是100米寬的綠化帶,小區(qū)開(kāi)發(fā)借助水景,使緊鄰綠帶的住宅每平方米提高200元左右.成都某小區(qū)由于府南河的景觀改造和整治,使沿岸住宅每平方米上漲30%左右……
某小區(qū)建筑面積20萬(wàn)平方米左右,景觀環(huán)境投入折合每平方米住宅為100元左右;又如某小區(qū)一期,建筑面積5萬(wàn)平方米,環(huán)境投入約300萬(wàn)元,折合每平方米建筑成本為60元.
這些零星的數(shù)據(jù)一定程度上說(shuō)明景觀環(huán)境建設(shè)投入產(chǎn)出的關(guān)系.從本人所看到的資料,投入產(chǎn)出比最小的為1:1.4,最大的為1:5.由于小區(qū)景觀環(huán)境僅僅是居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)六大要素之一,房?jī)r(jià)應(yīng)建立在整體品位的基礎(chǔ)之上,因此投入產(chǎn)出定性可以,定量很難分析.
有的資料談到"景觀成本宜控制在總投入的5%以內(nèi)".由于土地成本出入很大,往往相差3至4倍甚至7至8倍,因此以建安成本控制比較恰當(dāng).由于容積率和復(fù)蓋率關(guān)系,多層住宅每平方米建筑所分?jǐn)偟木G地面積是高層的2倍左右,而多層的造價(jià)是高層的1/2左右,高層的容積率是多層的2倍以上,因此高層景觀成本宜控制在建安成本的2.0—2.5%左右(約30—45元/平方米),多層控在7.0—12.0%左右(約60—95元/平方米),這樣,小區(qū)內(nèi)每平方米環(huán)境景觀的成本約為140—240元之間.當(dāng)然,這僅僅是一個(gè)參考數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)小區(qū)的特色決定投資成本.
環(huán)境景觀的定位要考慮今后物業(yè)管理的承受能力.居住小區(qū)投入使用后,草坪,花木的養(yǎng)護(hù),水景的維護(hù)與循環(huán)泵的運(yùn)行費(fèi)用,小區(qū)照明的電費(fèi),公用設(shè)施,園林設(shè)施,交通設(shè)施的維修與保養(yǎng)等等.有些小區(qū)為了節(jié)約費(fèi)用,噴水池不噴水,瀑布不淌水,溪流也成了一條"死水",照明燈有的亮有的不亮…,反而影響了環(huán)境.因此既要考慮環(huán)境景觀的一次投入成本,也要考慮今后使用過(guò)程中的維修,保養(yǎng)和運(yùn)行的費(fèi)用.
(九) 房型,面積與尺度
住房貨幣化促使消費(fèi)者對(duì)住宅的使用功能和質(zhì)量的要求越來(lái)越理性.近年來(lái),上海開(kāi)展了多次優(yōu)秀住宅評(píng)比,推動(dòng)了住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量的提高.市場(chǎng)效應(yīng)已使房型優(yōu)化不僅僅是設(shè)計(jì)單位的工作,開(kāi)發(fā)商的關(guān)注程度及其理念的變化,消費(fèi)者的需求理性化是搞好房型設(shè)計(jì)策劃的關(guān)鍵.
(1) 房型面積與尺度
房型,房型面積及其比例是由市場(chǎng)需求定位,尺度是由使用合理性和房型面積控制.
根據(jù)有關(guān)資料顯示,上海商品住宅平均每套面積94年為60平方米,96年為73.25平方米,98年為92.01平方米,99年為101.65平方米.平均套面積的遞增,反映了改革開(kāi)放以來(lái)人民生活水平的提高,以及房改政策推動(dòng)了住宅消費(fèi)的發(fā)展.
由于房型的多樣性,本文僅以市場(chǎng)上常見(jiàn)的2房和3房進(jìn)行一些粗淺的分析.通過(guò)對(duì)《2000年上海最佳住宅房型集萃》以及2個(gè)小區(qū)50余個(gè)房型分析的情況如下表所示:
可以看到:2房2廳2衛(wèi)房型建筑面積在85—100平方米.主臥室16.0平方米,開(kāi)間以3.6米為主;次臥室12.0平方米左右,開(kāi)間3.0—3.3米;客廳開(kāi)間3.9米;餐廳開(kāi)間2.4—2.7米,以2.70米為主.
3房2廳2衛(wèi)房型建筑面積在120—130平方米.主臥室16.0平方米,開(kāi)間以3.6米為主;次臥室13.0平方米左右,開(kāi)間以3.3米為主;客廳開(kāi)間4.2米;餐廳開(kāi)間2.7—4.2米,以3.3米為主.
衛(wèi)生間,廚房的開(kāi)間多數(shù)在1.90米以上.
明餐廳的房型:2房2廳房型占50%左右,3房2廳房型占66%左右.
多數(shù)房型方案第一玄關(guān)做得不夠理想,而設(shè)在公共空間與私密空間之間的第二玄關(guān)做得較好.
表中各類使用面積與每戶總使用面積的比例,反映了各類使用面積的合理配置,可在設(shè)計(jì)中參考.
(2) 對(duì)房型的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)
住宅內(nèi)部也可以分為公共空間—玄關(guān),客廳,走道,陽(yáng)臺(tái);半私密空間—書(shū)房,餐廳,廚房;私密空間—臥室,衛(wèi)生間,儲(chǔ)藏室.上海標(biāo)辦顧問(wèn)彭圣欽高級(jí)建筑師一言道破了住宅設(shè)計(jì)的真諦:"設(shè)計(jì)住宅就是設(shè)計(jì)一種生活".房型設(shè)計(jì)除了把握面積,尺度外,關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)人員要把自己置身其中,研究其功能分區(qū),動(dòng)靜分區(qū)是否合理,各種功能的使用面積的分配是否得當(dāng),設(shè)備布置,管線安裝是否合理,使用是否方便舒適.本人曾在一個(gè)樓盤(pán)的售樓處碰到這樣一個(gè)人,他對(duì)小區(qū)的環(huán)境,房型總體上是滿意的,但對(duì)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)談了一番頗有見(jiàn)地的意見(jiàn).他認(rèn)為主衛(wèi)生間的三大件表面看是合理的,但抽水馬桶抽水時(shí)對(duì)主臥室有影響,要求修改,否則不買(mǎi).